지분형 모기지와 공유형 모기지 완벽 비교｜내게 맞는 주택구입 지원제도는?

요즘 내 집 마련 꿈꾸는 분들에게 꼭 필요한 정보,
지분형 모기지와 공유형 모기지에 대해 한번 알아보겠습니다.

비슷해 보이지만 내용은 꽤 다릅니다.
특히 정부지원 조건, 대출이율, 상환방법 등 디테일까지 알고 있어야 나에게 유리한 제도를 고를 수 있어요.

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1. 지분형 모기지란?

**지분형 모기지(Shared Equity Mortgage)**는 주택구입비의 일부를 정부(또는 공공기관)가 부담하고,
그만큼 주택 소유권도 공동으로 보유하는 방식입니다.

주요 특징

• 공공기관과 집 소유권을 나눕니다.
• 본인 소유 지분만큼 대출을 받습니다.
• 집을 팔거나, 30년 이내에 상환해야 합니다.
• 집값 상승 시 공공기관 지분만큼 시세 차익도 함께 가져갑니다.

(예시)

• 6억 원짜리 아파트를 구매.
• 본인은 3억6천만 원(60%) 부담.
• 공공기관이 2억4천만 원(40%) 부담.
• 소유권도 60:40으로 나뉨.
• 나중에 집값이 8억 원이 되면,
• 본인은 60%인 4억8천만 원의 매각대금을,
• 공공기관은 40%인 3억2천만 원의 매각대금을 가져갑니다.

적용 대상(예시)

• 무주택자
• 소득 및 자산 기준 충족자
• 일정 요건의 신혼부부, 청년 등 특별공급 대상자
• 신혼희망타운, 공공주택 특별공급에서 많이 활용

상환 조건

• 대출 만기 전 언제든지 공공기관 지분을 환매(매수) 할 수 있습니다.
• 보통 30년 이내 상환이 기본.

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2. 공유형 모기지란?

**공유형 모기지(Shared Appreciation Mortgage)**는 정부가 집값 일부를 지원하지만,
집은 100% 내 소유입니다.

단, 집을 매각할 때 집값 변동에 따라 지원받은 금액 비율만큼 이익 또는 손실을 나눕니다.

주요 특징

• 소유권은 100% 본인 소유입니다.
• 정부는 단지 매각할 때 이익 또는 손실만 공유합니다.
• 집값 상승 시, 최초 지원받은 비율만큼 정부에 지급합니다.

(예시)

• 5억 원짜리 집에 정부가 1억 원(20%)을 지원.
• 5년 후 집을 6억 원에 매도하면,
• 상승분 1억 원의 20%인 2천만 원을 정부에 반환.
• 최초 지원금 1억 원과 상승분 2천만 원 합쳐서 총 1억2천만 원을 정부에 상환.
• 나머지 차익은 본인 몫.
• 반대로 집값이 하락해도 손실을 지원 비율만큼 나누게 됩니다.

적용 대상(예시)

• 주택구입자 중 저소득층 또는 사회초년생
• 장기적 주택 안정성을 원하는 경우
• 향후 집값 상승 가능성이 낮은 지역 주택 구매 예정자

상환 조건

• 집 매각 시 일시상환하거나,
• 중도상환 시점에도 정산 가능합니다.

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3. 지분형 vs 공유형 차이 총정리 (디테일 비교)

구분	지분형 모기지	공유형 모기지
집소유권	공공기관과 공유	100% 본인 소유
초기 지원방식	집값 일부 소유	구매자에 지원, 매각시 정산
대출상환방식	지분 매입 또는 매도시 정산	매각시 상승/하락분 정산
집값 상승시	공공기관 지분만큼 배분	지원비율만큼배분
장점	초기부담이 크게 줄어듦,안정적 주거 가능	내 집이라는 심리적 만족감, 유연한 자산운용
단점	소유권 일부제약, 매도시 절차 복잡	집값 상승시 이익이 줄어듦

 

 

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4. 실제 사례로 이해하기

지분형 모기지

• 신혼부부 A씨 부부, 신혼희망타운에 당첨.
• 분양가 3억 원, 본인 부담 1억8천만 원, 지분율 60%.
• 5년 후 시세 4억 원 → 60%인 2억4천만 원만 A씨 몫.

공유형 모기지

• 사회초년생 B씨, 정부 공유형 모기지로 2억 원짜리 집 구매.
• 정부 지원 4천만 원(20%).
• 4년 뒤 집값 2억5천만 원 → 상승분 5천만 원의 20% = 1천만 원 정부에 반환.

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5. 한마디 요약

• 지분형 모기지는 "집도 지분도 나눠가지는 것"
• 공유형 모기지는 "소유는 내 것, 이익만 나눠주는 것"

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마무리

지분형과 공유형 모기지는 "처음 주택 구매 시 자금 부담을 줄여주기 위해" 만들어진 제도입니다.
하지만 소유권 구조나 매각 시 이익 배분 방식이 다르기 때문에, 내 자금 사정, 향후 주택시장 전망, 내 심리적 만족도를 고려해 신중히 선택해야 합니다.

특히 앞으로도 정부정책에 따라 세부 조건이 바뀔 수 있으니,
최신 공고를 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다.